第１８回　宅地の評価 　２つの道路に面している場合の宅地の評価

今回は、２つの道路に面している場合の宅地の評価について説明します。１つの道路にのみ面しているより２つの道路に面しているほうが利用価値が高そうですね。利用価値が違うので宅地の形を考慮して評価すると前回お話しましたが、道路についても利用価値に影響を与えるのであれば考慮すると考えるのが自然ですよね？では、以下の図のような宅地の場合は、どのように評価されるのか実際に、計算してみましょう。


○　２つの道路に面している場合の宅地の評価




・普通住宅地区

・奥行き価格補正率

８ｍ以上１０ｍ未満＝０．９７

１０ｍ以上２４ｍ未満＝１．０

・側方路線影響加算率 角地＝０．０５、準角地＝０．０２


図の宅地には、３００Dと２５０Dの２つの路線価がありますね。まず、どちらかを正面に決めましょう。


正面道路は、奥行き価格補正後の価格が高い方の道路が正面道路となります。



この場合、奥行き価格補正率は、どちらも１ですから、正面路線価は３００D ですね。


では、正面路線価×奥行き価格補正率×地積の計算をおこなってみます。


３０万円×１×１２０�u＝３６００万円


これは、側方路線を考慮しない場合の宅地の評価です。ですから、次に側方路線を考慮した計算をおこないます。側方路線影響加算率と表中にありますから、これを使って、


側方路線価額×奥行き価格補正率×側方路線影響加算率×地積


の計算をおこないます。


２５万×１×０．０５×１２０�u＝１５０万円


これが、２つの道路に面していることを考慮したプラスアルファの計算ということですね。後はこの２つの値を合計すれば、この宅地の評価額ということになります。


宅地Aの評価額 ３６００万円＋１５０万円＝３７５０万円


２つの道路に面する宅地の評価は、このように考えておこないます。では、最後に以上のことをひとつの計算式にまとめてみましょう。


｛（正面路線価×奥行き価格補正率）＋（側方路線価額×奥行き価格補正率×側方路線影響
加算率）｝×地積


これが、一般的にテキスト等に載っている公式です。意味もわからず丸暗記しようとしても覚えられないのが当たり前です。何の計算をしているのかきちんと理解したうえで学習をすすめましょう。


※　参考　準角地



図のように道路が折れ曲がっている場合の内側の土地のこと